การแจงนับการจราจรเพื่อการวางแผนพัฒนาที่ดิน
การแจงนับการจราจรและการสัญจร ถือเป็นงานหนึ่งในการประมาณการความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต่างๆ โดยเฉพาะ เช่น การสร้างศูนย์การค้า ร้านสะดวกซื้อ สถานีบริการน้ำมัน ให้ประสบความสำเร็จ
เป็นการให้บริการการแจงนับการจราจรทั้งของผู้สัญจรและยานพาหนะ เพื่อให้ได้ข้อมูลที่จำเป็นต่อการวางแผนในการก่อสร้าง การซื้อ หรือการควบรวมกิจการอื่น ในการดำเนินธุรกิจศูนย์การค้า สถานีบริการน้ำมัน และร้านสะดวกซื้อ ซึ่งปริมาณการจราจรในบริเวณพื้นที่เป้าหมายและพื้นที่ใกล้เคียง เมื่อรวมกันข้อมูลด้านประชากรในพื้นที่นั้นๆ จะสามารถใช้เป็นเครื่องมือในการบ่งชี้ผู้สัญจรที่อาจเป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้อย่างน่าเชื่อถือ
การแจงนับการจราจรเป็นการค้นหาความต้องการในการใช้บริการของลูกค้า ซึ่งข้อมูลที่รวบรวมมาทั้งหมดนี้สำรวจเป็นการเฉพาะในธุรกิจแต่ละประเภท ยกตัวอย่างที่จะแสดงเป็นรายงานการแจงนับการจราจรสำหรับสถานีน้ำมันที่จะเปิดดำเนินการเป็น สถานีบริการน้ำมันแห่งใหม่
ที่มา : https://www.thaifranchisecenter.com/document/sme/picture/document_6152_p5_20200716152146.jpg
จะสังเกตได้ว่า ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากขาดการแจงนับการจราจร บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้ให้บริการการแจงนับการจราจรและสัญจร มีแนวทางเพื่อการวางแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ ความไม่สำเร็จต่างๆ โดยยกตัวอย่างได้ดังนี้
สร้างสถานีบริการน้ำมันแล้วมีผู้มาใช้บริการน้อย ทำให้สถานีบริการนั้นไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร กรณีนี้มีให้เห็นอยู่เป็นจำนวนมาก
Community Malls บางแห่งก็ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะตั้งอยู่ในบริเวณที่ต้องกลับรถ หรือเลยเขตชุมชนไปแล้ว ทำให้ไม่มีลูกค้าเข้ามาเท่าที่ควร ร้านค้าย้ายหนีไป
ศูนย์บริการต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในช่วง “ขาขึ้น” (ออกนอกเมือง) เพราะไม่แน่ว่าออกนอกเมืองแล้วจะมีบริการแบบนี้อีกหรือไม่ จึงย่อมได้เปรียบกว่าช่วง “ขาล่อง” (เข้าเมือง) ที่น่าจะมีบริการแบบนี้อีกมากในตัวเมือง เป็นต้น แต่ในบางธุรกิจก็อาจแตกต่างกันไป
การตั้งกิจการที่มีรถวิ่งเป็นจำนวนมาก แต่มีเกาะกลางถนน อยู่ข้างหน้า ก็อาจทำให้ปริมาณคนที่จะเข้ามาใช้บริการหายไปครึ่งหนึ่ง เพราะรถอีกฝั่งหนึ่งอาจไม่กลับรถมาใช้บริการ
ในกรณีกิจการที่ตั้งอยู่ริมถนนท้องถิ่น (Local Road) ที่ใช้สำหรับคนที่ท้องที่ ขนานกับทางหลวงระหว่างเมือง ช่องที่เปิดให้รถจากทางทางหลวงสายหลักเข้ามาใช้บริการจึงมีความสำคัญมาก หาไม่ธุรกิจนั้นๆ ก็จะเงียบเหงาไปถนัดตา เป็นต้น
ที่มา : https://cdn.pixabay.com/photo/2019/03/15/11/54/asia-4056943_960_720.jpg
ในกรณีการพัฒนาศูนย์การค้าเชิงพาณิชย์ในกรุงพนมเปญ คณะนักสำรวจจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยก็เดินทางไปแจงนับการจราจร เพื่อดูว่าตลาด ศูนย์การค้าของคู่แข่งนั้นมีผู้มาใช้บริการวันละประมาณเท่าไหร่ แยกเพศ อายุ และอาจต้องสำรวจเพิ่มเติมด้วยแบบสอบถาม จึงจะประมาณการได้ว่าหากเราเพิ่มศูนย์การค้าเข้าไปอีกแห่งหนึ่ง จะสามารถสู้กับคู่แข่งได้หรือไม่
ในการแจงนับการจราจรและสัญจรยังต้องสำรวจสิ่งต่อไปนี้ เช่น
ถนนที่ตัดผ่านหน้า ความกว้างของถนน จำนวนช่องจราจร โครงสร้าง องค์ประกอบ และขนาดของถนนที่ตัดผ่านหน้า
แปลงที่ดิน สถานที่ตั้ง การถมดิน สาธารณูปโภค สภาพการใช้งานปัจจุบัน ระยะห่างจากสถานที่สำคัญของพื้นที่ ข้อกำหนดและการพัฒนาพื้นที่ ทำเล รูปแบบ ลักษณะของพื้นที่ (รูปแบบการพัฒนา) ข้อกำหนดการควบคุมอาคาร
แผนการสร้างถนนในอนาคตในบริเวณพื้นที่ของสถานที่ตั้ง การวางผังเมือง เขตพื้นที่การพัฒนา ข้อจำกัดในการพัฒนา โครงการพัฒนาที่สำคัญในพื้นที่ โครงการบ้านจัดสรร สาธารณูปโภคพื้นฐาน และอื่น ๆ เป็นต้น
การปกครองท้องถิ่น ข้อมูลด้านประชากร ประชากรในจังหวัด อำเภอ ตำบล ได้แก่ จำนวนรวม เพศชาย เพศหญิง ความหนาแน่น ข้อมูลด้านเศรษฐกิจ มูลค่าของผลิตภัณฑ์มวลรวมในจังหวัด
คู่แข่งในพื้นที่ใกล้เคียง
สำหรับการแจงนับการจราจร ยังขึ้นอยู่กับการนับรถโดยแยกตามประเภท เช่น รถยนต์ส่วนบุคคล รถปิคอัพ รถประจำทาง รถบรรทุก รถจักรยานยนต์ ห้วงและระยะเวลาในการนับในแต่ละวัน วันไหนในแต่ละสัปดาห์ (วันทำงานหรือวันหยุดราชการ) เป็นต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทกิจการ ที่บางกิจการอาจเปิด 24 ชั่วโมง แต่หลายกิจการอาจเปิดเพียง 12, 15 หรือ 18 ชั่วโมง เป็นต้น
สำหรับสถานีบริการน้ำมัน เช่น Jet ทุกแห่ง ได้ใช้บริการการแจงนับการจราจรและสัญจร จะสังเกตได้ว่ามักจะขายได้ดีกว่าสถานีบริการน้ำมันอื่น ๆ อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลฯ ยังให้บริการแก่สถานีบริการน้ำมันอื่น ตลาด ศูนย์การค้า ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหารแบบ Delivery ที่จะใช้ข้อมูลเพื่อการตัดสินใจ เพื่อการประมาณการยอดขาย เป็นต้น
การแจงนับการจราจร ทำได้ง่าย แต่ต้องละเอียดและให้ได้ข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำ บริการการแจงนับจราจร เป็นบริการตรวจสอบปริมาณ ความหนาแน่น และการสัญจรของการจราจร เพื่อเป็นสถิติในทางการตลาด สำหรับการเปิดสาขาธุรกิจแฟรนไชส์ สถานีบริการน้ำมัน ฯลฯ
สำหรับท่านที่ต้องการรับบริการ การแจงนับการจราจรและสัญจร สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (คุณนนทิยา) หรือ Email : area@area.co.th หรือ Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C
ขอบคุณที่มา : area.co.th
